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A Importância do Laudo de Avaliação utilizando Métodos Estatísticos

O Laudo de Avaliação do imóvel é o relatório elaborado por profissional especialista em avaliações em conformidade com as normas vigentes, para descrever as características internas e externas além de determinar o real valor de um imóvel. Esse parecer realizado pelo avaliador imobiliário deve levar em consideração quais as melhores metodologias para se avaliar o imóvel quais fatores podem influenciar na determinação desse valor como localização, condições do imóvel, facilidades do bairro ou área, tipo de estabelecimentos vizinhos, condições de infraestrutura, e todas as variáveis que possam influenciar na precificação do imóvel.





O laudo de avaliação difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizada entre pessoas físicas - onde a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. É este laudo que determina o valor de mercado ao passo que a avaliação de imóveis residenciais busca obter o preço de venda. A diferença está em determinar preço ou valor. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais, comerciais e sentimentais envolvidas no processo. O preço não é único, pode ter vários preços e variações de curto prazo. O valor final é obtido pela aplicação da estatística, ou seja, procura encontrar um intervalo de valores em que possa situar o valor de mercado do imóvel. Os procedimentos utilizados para determinar o valor de mercado de imóveis são: pesquisa de mercado, homogeneização dos valores e análise estatística.


Geralmente utilizados pelos bancos nas operações de crédito, somente podem ser emitidos por engenheiros ou arquitetos que estejam regularizados em seus respectivos conselhos profissionais (CREA para engenheiros e CAU para arquitetos). Eles são baseados na norma nº 14.653, parte dois, da ABNT, que define os critérios para a avaliação de imóveis urbanos.

Entre os critérios utilizados para a avaliação estão as características do imóvel (metragem, número de cômodos, idade aparente, vícios construtivos, padrão de acabamento, áreas comuns), do terreno (zoneamento, topografia, questões relacionadas ao meio ambiente) e da região onde está localizado (facilidade de acesso, transporte). Questões mercadológicas, como tendências do setor e liquidez do bem, também são avaliadas. Para análise de itens como padrão de acabamento, vícios construtivos, idade aparente e grau de conservação os engenheiros e arquitetos utilizam da sua experiência em construções no intuito de utilizar essas variáveis da forma mais assertiva no cálculo do valor.


Com os dados em mãos, o avaliador os compara com os de outros imóveis similares da região ou de áreas afins com o auxílio de softwares de avaliação, que consideram as variáveis para compor o preço.


Os laudos de avaliação podem ser usados para que o proprietário possa ter uma descrição mais técnica e completa do seu imóvel e da região em que o mesmo está inserido, como um norte dos valores praticados nas efetivas venda do imóvel e pode ser usado como parâmetro para a avaliação do banco quando de um possível financiamento para venda. O valor encontrado não necessariamente deve ser utilizado na oferta do imóvel já que o valor encontrado no laudo antes de tudo nos ajuda a ter um norte e não para determinar como deve ser feita a administração de um bem tão valioso.

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